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 攻陸賣塔位！龍巖賣北市2大樓籌10億資金

▲台北金融中心大樓。（圖／google map）

國內殯葬業龍頭龍巖委託信義全球資產，將在本週三(7日)公開標售台北市「台北金融中心大樓」、「太平洋商業大樓」部分樓層，標售底價共32.4億元，委託信義全球資產，2筆大型不動產，利益將上看10億元。據了解，各大金控、壽產險等公司紛紛有意角逐，預估成功標出機率很大。對此龍巖表示，處分後所回收資金，將做為國內及大陸本業發展，包含墓園及禮儀會館興建之用。

根據《蘋果日報》報導，此次大型商用不動產標案，龍巖委託信義全球資產代理公開標售。其中，位在小巨蛋對面的「台北金融中心大樓」，龍巖將標售地上一樓、二樓及辦公室八樓、九樓及地下一層，加上33個坡道平面車位，標售底價為18.2億元，每坪底價約116萬元。信義全球資產在接受《蘋果日報》採訪時指出，「台北金融中心」年租金報酬率約在2.6%以上，因此潛銷期間已吸引10多家金控、受產險和傳產業者詢問。

▲太平洋商業大樓。（圖／google map）

另外，位在忠孝東路延吉街口的「太平洋商業大樓」，龍巖持有面積包括三至五樓，及16個坡道平面車位，建物面積為1490坪，以底價14.2億元計算，每坪建物底價為91.6萬元，市場上評估「太平洋商業大樓」年租金報酬率可望在4.8%以上。據信義全球資產投資部表示，由於日前已有多家業者表示強烈購買意願，信義全球資產於是從公開標售，改為私下價的方式。

由於上周新光人壽、中信金等金融壽險業陸續公告將置產大台北不動產，市場預估，參與龍嚴兩筆大型不動產競標機會很大。若龍巖順利脫手2筆不動產，處分利益將上看10億元。

龍巖表示，處分後所回收資金，將作為國內及大陸本業發展，包含墓園及禮儀會館興建之用。且龍巖擁有不動產眾多，除了已公告出售之資產外，尚有敦化北路S Hotel、台北車站大亞大樓部分樓層，南港車站土地，信義犂和段土地等，是否出售以及出售時機和價格，尚待董事會討論決議，確定後會對外公告。

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 創新社會金融 瑞士「居」不只是居住的互助家園

瑞士住宅政策以非營利性的住宅合作社建設為重要機制，由於歷經戰爭以及其它因素，住宅合作社實際供給的數量、市場占有率及成長率都相當可觀。（圖片來源／維基百科）

瑞士住宅政策以非營利性的住宅合作社建設為重要機制，百年間歷經戰爭、不景氣、房地產投機、郊區化、青年缺房運動以及城市復興階段，蘇黎世在不同的年代和需求下，合作社實際供給的數量、市場占有率及成長率都相當可觀。

為因應整體社會經濟階層、貧富差距加深和住宅需求，瑞士政府訂定周延的相關法律與規定，1883年頒布《瑞士義務法》，接續制定《合作社法》，1892年民間的「租屋者協會」在蘇黎世州成立「住宅與儲蓄合作社」，是第一個非營利性的住宅合作社，《準則24(Grundsätze)》是基本法，明定住宅政策之住宅合作社定位，提供合作社法人設立和訂定章程，同時提供低稅負，不及租金總收入的2％。

最初發展並沒有任何政府政策來支持，經過克服草創期的挑戰和資金籌措困難後，6年內完成21棟公寓，提供140套的非營利性、永久性住宅，顯示當時候平價住宅市場的急迫性，民眾願意承擔風險，運用合作方式自力救濟。二次大戰後，合作社新建房屋是住宅市場的主力，高峰期曾達58至65.7％，低潮期如1984年、2007年為24.5％。

發展至今，政府不再提供無息貸款給合作社新建房屋，而蘇黎世市政府也不需要在政策中揭露合作社投資的情形，因為合作社提供的「不只是居住」，深獲各級政府和人民的信賴，社會完全支持住宅合作社。當前，台灣社會關心國民的生活與住宅發展，瑞士整體性的發展經驗，值得探究其中關鍵性因素。

政策法律相結合，開創新合作住宅金融機制

百年來代代相傳運作的是政府公務人員和勞工安定居住而籌組的Letten合作社，另從德國經驗移轉至瑞士蘇黎世Kraftwerk 1 住宅社區合作社，更是活化老舊工業區的先鋒社區，成為重要的營運典範。瑞士的發展，有三大類關鍵要素來支持百年的住宅合作社：一是政府政策支持優惠土地、整備法律稅制、投融資機制；二是民眾與社會的支持，從資金結構看到官與民的參與性；三是人本互助合作社理念的運作與監理機制的設計（詳圖1之左方與下方）。

住宅合作社資金呈現多元結構，自有資金占19％，外部融資占81％，其中可看到公部門股權支持，私部門則有銀行、基金會、建築商以及民眾的參與股權和資金運作（從圖1 之左、中與上方）。

1.自有資金：原則上社員分為一般股、義務股，也就是出資不入住、出資與入住的區別，入住社員認繳一般社員股金外，還須依入住空間大小認繳相對的義務股金，要明列在合作社的章程中。

2.社區儲蓄與貸款：住宅合作社社員的閒置資金，在社內成立「儲蓄銀行（即台灣的儲蓄互助社）」，自願為合作社提供沒有土地擔保的貸款。根據蘇黎世2012 年的統計調查50家住宅合作社中，即有33家由居民組成的儲蓄互助社，扮演社區的金融中心，服務個人、住宅合作社儲蓄和貸款、商店事業金融、以及合作社社員共有的各種基金保管和運用，發揮在社區中的社群關懷、社會金融照顧。在蘇黎世，凡住宅合作社同時有儲蓄互助社的社區，銀行貸款可達上限90％。這項機制值得台灣推廣在社區營造與合作社運動結合，朝向自立自主的社區經濟體，自創社區照顧福利的改善。

3.金融機構貸款：蘇黎世市財政局的專家和民間成立的「住宅互助協會」提供諮詢建議，協助合作社向銀行、保險公司、政府管理的養老保險基金，提出貸款申請計劃。其中退休養老金並不是銀行的貸款性質，所以在初期運作後，便需優先償還這些養老金，說明瑞士的退休養老金是穩建地、循環地運用在實質而可回收的非營利性住宅建設，真正是取之於民，用之於民，活化基金在人的關懷，促進住宅安定生活，超越台灣保險業、或官方的退休基金管理。

4.政策基金：瑞士的各級政府為配合就業、經濟、住宅、安定社會、城市發展等重要政策，建立各種支援非營利性住宅建設的基金準則如《居住空間貸款2005》、《住宅建設基金準則2011》、《為青年提供居住空間而建立的住宅

合作社及非營利性機構的無息貸款準則》等，聯邦層級之非營利性住宅「循環性運用基金」 （Le Fonds de Roulement, FdR），基金的建立和撥款，經民眾投票通過（公投很普遍）。由2個非營利性的住宅協會管理，提供住宅合作社無息、或低利貸款20至25年，促進合作社配合政府建設非營利性的住宅具有永久性、經濟收入性、節能環保，合作社同時可以申請市、州、聯邦政府的貸款。

5.聯邦政府「非營利性住宅建房者債劵中心」（EGW）：由聯邦政府擔保，從市場募集資金，為該中心成員提供低利息貸款，一般是6至10年固定利率貸款。

6.HBG組織提供合作社抵押貸款的擔保金：該組織係1956 年由住宅合作社和銀行共同建立，獲聯邦政府支持，專為非營利性住宅的購買、新建、翻修提供二級貸款的擔保金。一般銀行在提供二級抵押貸款時，除土地抵押外，還需有擔保金，因此合作社申請加入HBG的會員，投注股權約擔保金的3％，獲得HBG組織擔保，從銀行獲得更大量、更優惠的二級貸款，每年繳納費用為擔保金的0.25％，通常在20至30年還清，也因此可以快速償還上述養老退休基金，達到保障基金安全與照顧目的。

7.私人或協會開辦的基金會提供融資：如PWG基金會、All real建築集團、其它合作社、青年住宅基金等都是資金的來源，其中瑞士的住宅合作社設有「團結互助基金會」（Solidarity Foundation），由會員自願捐款，提供貸款。

多目標經營，合作社引導住宅政策

瑞士住宅合作社以互助心出發，興辦永久性、非營利性的跨代居住，落實提供「可負擔的住宅」，總結可借鏡的重要經驗至少有以下5項：首先各級政府積極的財金政策、友善的法律制度整備，金融界、合作社、儲蓄互助社、非營利組織和基金會等，全體社會一起重視非營利性住宅合作社，不斷創新社會經濟來連結社會金融。

其次在社區中，創造家庭成員和社區、社群、社會的人際關係交流，店鋪創業活化社區經濟，消除不平等與貧富不均；再者，合作社永久性的住宅，執行一人一票、社員民主參與管理機制、住屋交換機制，既滿足家庭成員的動態需求，又不浪費空間；再藉合作社機制，提撥公積金和公益金，建置股權、租金、生態等各項基金於增進社群關係、社區福祉、綠化環境和綠能；最後對外依社間合作原則，提供老舊地區的合作社社員居住，以重建老舊社區，改善髒亂，有助於都市更新和城市發展。這些都值得國內各界重視、共同學習與討論。

我國各部會非常需要認識結社互助教育，認識關懷的社會經濟思維，在住宅政策中明定住宅合作社定位，這樣的經濟部、金管會、財政部、內政部、教育部、農委會等，逐漸朝向落實兩公約保障精神，積極於促進結社組織、合作社的改善方案，特別是在地深耕教育、中長期融資規範、低稅負設計、信用保證和保險、安養信託機制各方面，希望在金融業務的技術活動中，能站在保障弱勢者本人和家庭及其下一代的角度，開創出一種人本社會金融機制。

住宅合作社的多目標經營模式，從照顧國民的生命，連結生活參與住宅空間的社會關係，創造出「不只是居住」的價值，促進「內需型國民社會經濟發展」與社會金融創新，瑞士百年的住宅合作社經驗，再次印證聯合國教科文組織（UNESCO）通過人類無形文化資產認證，即「合作社分享共同利益的理念和實踐」。

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